課程對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理人員

課程時長

2天

課程收益

從內(nèi)外部環(huán)境全mian把握稅制改革方向，進而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角管理企業(yè)稅收風險。通過課程的學習，從宏觀到微觀層面，把脈企業(yè)稅收頑疾。

課程提綱

第壹部分  外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

第貳部分  融和地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析

——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

第三部分  內(nèi)部稅收風險管理體系構(gòu)建

課程目錄

第壹部分 外部環(huán)境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的稅收環(huán)境

一、我國稅收制度改革的前世今生

（一）現(xiàn)行稅收制度的概況

（二）稅收制度藍圖：六大稅種的全mian改革

二、我國稅收征管改革的“高大上”

（一）“高”——政府與市場的調(diào)整：“放管服”背景下的營商環(huán)境

（二）“大”——互聯(lián)網(wǎng) 、大數(shù)據(jù)、金三系統(tǒng)、納稅信用體系：技術進步中的征管手段

（三）“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進

第貳部分 融和地產(chǎn)開發(fā)流程的稅收政策分析

——稅收視角下的“三大成本、三大環(huán)節(jié)、三大稅種”

一、稅收視角的分類

“三大成本”：土地成本、開發(fā)成本、稅收成本

“三大環(huán)節(jié)”：設立環(huán)節(jié)、開發(fā)/資本運作環(huán)節(jié)、銷售/自持環(huán)節(jié)

“三大稅種”：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

二、土地成本涉稅分析

（一）土地取得方式：招拍掛、轉(zhuǎn)讓、股權投入等方式

（二）土地成本內(nèi)容

1.會計核算

2.稅收政策：區(qū)分稅種

（三）設立環(huán)節(jié)：取得土地 公司設立

1.拍地主體與項目公司設立問題

2.項目公司設立時間 設立地點的選擇

（四）具體稅種規(guī)定

1.增值稅：抵減銷售額（蕞新政策、實操要點）

2.企業(yè)所得稅、土地增值稅

（1）分期開發(fā)土地成本扣除

（2）企業(yè)所得稅和土地增值稅異同分析

3.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務發(fā)生時間、計稅依據(jù)

4.房產(chǎn)稅：土地成本計稅規(guī)定

5.契稅：土地成本計稅依據(jù)（市政配套費）

6.印花稅

三、開發(fā)成本涉稅分析

（一）融資方式與稅收成本

1.兩大融資渠道：股權融資 債權融資

2.兩大融資渠道的基本稅收規(guī)定

（1）增值稅中的“股與債”的進項稅額

（2）企業(yè)所得稅的“債資比”與“關聯(lián)方”稅前扣除規(guī)定

（3）土地增值稅中財務成本特殊規(guī)定“5%或10%”

3.金融創(chuàng)新的法理判定

4.統(tǒng)借統(tǒng)還的稅收問題

5.融資方式中的票據(jù)問題

（二）建安成本涉稅問題

1.地產(chǎn)成本核算內(nèi)容：以建安成本、三項費用（管理費用、財務費用、銷售費用）、開發(fā)間接費三大類成本歸集

（1）增值稅進項稅額可扣與不可扣的區(qū)分

（2）企業(yè)所得稅成本分攤的依據(jù)

（3）土地增值稅扣除項目的重要

2.營改增后：甲供材稅收問題

（1）建筑業(yè)增值稅政策

（2）3%與10%的博弈

3.建安合同管理與稅收風險

（三）人力成本（兼論個人所得稅問題）

1.人力成本在開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用的區(qū)分

2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費的涉稅問題

3.地產(chǎn)企業(yè)典型個稅問題

（1）銷售環(huán)節(jié)贈送汽車、禮品等

（2）抽jiang等獲獎問題

（3）職工或客戶旅游獎勵

（4）員工借款

（5）股東借款

（四）營銷成本

1.售樓處稅收問題：租入房產(chǎn)、臨時建筑、永jiu建筑

2.樣板間稅收問題：可售、不可售

3.銷售房產(chǎn)贈送汽車、禮品、精zhuang修

4.營銷員工資計稅

（五）公共配套設施：內(nèi)容、可經(jīng)營、不可經(jīng)營

四、銷售/自持環(huán)節(jié)涉稅分析

（一）銷售環(huán)節(jié)收入確認

1.基本規(guī)定：收房、竣工備案、房產(chǎn)證、銷售合同等不同判定

2.預售收入

（1）增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅預繳規(guī)定

（2）預售收入開具發(fā)票處理

（3）預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入的處理

3.納稅義務發(fā)生時間的判定

4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅關于視同銷售的具體規(guī)定

5.土地增值稅清算的時點

6.以房抵債的稅收問題

7.地下車位等收入問題

（二）自持環(huán)節(jié)稅收問題

1.房產(chǎn)稅：計稅房產(chǎn)的范圍、房產(chǎn)原值的確定、地下建筑與地上建筑的區(qū)分、納稅義務發(fā)生時間等其他問題

2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進項稅額、不動產(chǎn)分期抵扣等具體問題

第三部分 內(nèi)部稅收風險管理體系構(gòu)建

一、稅務風險管理目標：高、中、低

結(jié)合國家政策、行業(yè)發(fā)展、地區(qū)差異等多方面因素，從公司組織架構(gòu)、股權結(jié)構(gòu)考慮，以稅收安排為重要導向安排稅務風險管理目標。

二、稅務風險管理具體策略

1.公司管理層與決策層的稅收風險管理

2.公司稅收風險管理內(nèi)部控制制度

（1）發(fā)票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具體稅種管理制度

（4）稅款繳納與審批制度

（5）重大涉稅事項管理制度

多方位多層次稅收風險內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風險管理體系的核心。

3.公司稅收專ye團隊的建立

4.稅收政策歸集與應用

5.內(nèi)部納稅風險識別體系

6.納稅評估體系

三、稅務風險監(jiān)督管理