一、房地產(chǎn)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

（一）中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境復(fù)雜化
1、世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)
2、中美博弈復(fù)雜化長期化
3、中國外部環(huán)境不友好加劇
4、中美貿(mào)易大戰(zhàn)遠(yuǎn)未結(jié)束
（二）中國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大
1、支撐經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利不再
（1）人口紅利
（2）WTO紅利
（3）資源紅利
（4）環(huán)保紅利
（5）比較優(yōu)勢紅利
2、拉動經(jīng)濟(jì)的手段難以奏效
（1）金融大放水的方式風(fēng)險(xiǎn)重重
（2）舉債高杠桿的方式不可持續(xù)

（3）新基建發(fā)力但規(guī)模不如從前
（4）出口市場改變存在不確定性
（5）消費(fèi)潛力進(jìn)一步釋放有困難

3、疫情對中國經(jīng)濟(jì)帶來了重創(chuàng)

二、房地產(chǎn)影響因素
（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展
1、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場
（二）國家政策
1、國家政策影響房地產(chǎn)市場興衰
2、近20年房地產(chǎn)周期與調(diào)控
3、哈里森周期與中國政策房市
4、房住不炒成為主基調(diào)
5、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段
（三）人口因素
1、人口總量及結(jié)構(gòu)
2、劉易斯拐點(diǎn)
3、人口紅利拐點(diǎn)
4、人口老齡化加速
5、90后比80后數(shù)量下降幅度太大
6、結(jié)婚對數(shù)持續(xù)下行
-、不同年齡購房群體特點(diǎn)及購房需求
（四）金融政策
1、貨幣供應(yīng)量
2、利率

3、信貸政策
4、首付比

5、抵押率
6、金融加杠桿與去杠桿
（五）財(cái)稅政策
1、94年分稅制改革
2、土地財(cái)政
3、房地產(chǎn)稅
（六）居民收入
1、居民可支配收入
2、房價(jià)收入比
（七）土地政策
1、土地拆遷補(bǔ)償制度
2、土地開發(fā)儲備制度
3、土地出讓制度
（八）城鎮(zhèn)化進(jìn)程
1、政策指引城鎮(zhèn)化
2、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的城鎮(zhèn)化
3、新型城鎮(zhèn)化
4、大城市病與驅(qū)逐低端人口的逆城鎮(zhèn)化
5、鄉(xiāng)村振興與返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的逆城鎮(zhèn)化
6、哪些城鎮(zhèn)有發(fā)展機(jī)會
（九）區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略
1、粵港澳大灣區(qū)
2、西部大開發(fā)加速
3、京津冀協(xié)同發(fā)展
4、長三角一體化
5、長江經(jīng)濟(jì)帶
（十）消費(fèi)者變化
1、購房群體觀念在變
2、家庭小型化
3、政策引導(dǎo)多元化回歸居住屬性