唐 琪
【授課天數(shù)】2天
【課程大綱】
一、房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查要點
1、融資方實力
2、項目整體評估
3、財務狀況分析及財務風險評估
4、項目現(xiàn)金流評估
5、項目風險總體評估
6、項目總體投入預算
7、項目收益測算
8、項目已投入部分及項目資本金價值認定
9、項目進度安排及項目管理
10、項目銷售安排及現(xiàn)金流預測分析
11、項目整體資金規(guī)劃及資金退出安排
12、基于項目現(xiàn)金流分析的融資金額及融資期限確定
13、抵押物評估及價值認定
14、其他
二、房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查中的風險分析要點
1、融資方實力
2、項目區(qū)位
3、項目銷售及目標市場分析
4、項目現(xiàn)金流及項目收益評估
5、項目市場風險分析
6、項目資本金認定
7、項目融資規(guī)模、整體資金規(guī)劃及還款安排分析
8、抵押物價值及風險分析
三、項目估值與價值分析
1、城市區(qū)域
2、地段
3、土地價值
4、項目周邊環(huán)境分析
5、項目潛力
6、項目性質(zhì)：住宅、商業(yè)、綜合體、其他
7、項目估值
8、項目價值分析
四、項目的資金狀況調(diào)查與資金運作方案分析
1、項目投資總額
2、自有資金來源與自有資金額度
3、夾層融資金額與退出方式
4、銀行開發(fā)貸金額與到位情況調(diào)查分析
5、預售安排與預售金額預測分析
6、資金逐步退出安排與壓力測試
五、盡職調(diào)查與商務談判
六、風險控制措施與相關手續(xù)辦理
1、土地抵押
2、股權(quán)質(zhì)押
3、第三方擔保
4、持有項目公司股權(quán)
5、其他
七、融資交易結(jié)構(gòu)設計與風險控制
貸款
股權(quán)融資（持股模式）
股債結(jié)合
其他
八、項目風險分類分析
1、流動性風險
2、實質(zhì)性風險
3、操作風險
4、后期管理風險
5、其他
九、風險預警與風險應對
1、資金使用計劃的適應調(diào)整
2、項目進度滯后與針對性解決
3、項目運作方案調(diào)整與適應性變更
4、融資方財務困難與風險處置預案
5、抵押物貶值與風險處置預案
6、其他
十、項目后期管理的主要手段
1、財務監(jiān)管
2、參與管理
3、項目及工程進度監(jiān)管
4、印章使用及證照管理
5、重大決策表決
十一、后期管理的操作要點
1、資金使用計劃與資金監(jiān)管
2、項目進度監(jiān)管與資金撥付
3、項目變更調(diào)整與資金使用計劃調(diào)整
4、融資方信用狀況及經(jīng)營狀況變化
5、抵押物狀態(tài)與價值變化
6、抵押物置換
7、風險控制措施變更
8、重大決策與參與管理
9、融資方后續(xù)融資
10、項目接管
十二、項目終結(jié)型風險處置手段分類分析
1、引入外部再融資
2、項目買斷式轉(zhuǎn)讓
3、債權(quán)買斷式轉(zhuǎn)讓
4、其他
十三、項目緩沖型風險處置手段分類分析
1、項目轉(zhuǎn)讓，為項目提供后續(xù)融資
2、引入過橋資金
3、延期
4、司法處置
5、其他
十四、司法處置的操作要點與案例分析
1、產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設計與司法處置
2、司法處置的操作要點：
（1）強制執(zhí)行公證
（2）財產(chǎn)保全
（3）訴訟
（4）司法強制執(zhí)行的具體操作